قرار الإدارة المحلية .. ربط توثيق عقود البيع بالرخصة وبراءة الذمة يعرقل تطبيق القانون 33 لعام 2008...
تحقيقات
الأثنين 21-2-2011م
جريدة الثورة
عممت وزارة الإدارة المحلية على جميع المحافظين الكتاب رقم 69/خ/م2 تاريخ 16/1/2001 وتضمن صورة عن تعميم وزير العدل الخاص بالطلب من سائر الكتاب بالعدل عدم توثيق أي عقد بيع أو تنظيم وكالة بيع بناء تحت طائلة المساءلة المسلكية والقانونية ما لم ترفق بالوثائق التالية:
نسخة عن رخصة البناء مصدقة أصولا من الوحدة الادارية أو البلدية المانحة لها.
براءة ذمة مصدقة أصولاً من الوحدة الإدارية أو البلدية المانحة لها.
وطلبت الوزارة من المحافظين التعميم على جميع الوحدات الادارية والبلديات ومديرية الخدمات الفنية والجهات المعنية للتقيد بمضمونه.
وكان وزير العدل أصدر قبل ذلك وبتاريخ 27/12/2010 تعميما إلى كافة الجهات والدوائر التابعة لها جاء فيه:
أحال إلينا السيد وزير الإدارة المحلية بموجب كتابه رقم 3552/ع/3/د تاريخ 22/7/2009 كتاب السيد محافظ حمص رقم 347/ص.س.ح تاريخ 7/7/2009 بشأن التعميم علىالكاتب بالعدل بعدم توثيق أي عقد بيع يتعلق ببناء أو بوكالة تصرف ببناء إلا بعد توفر الوثيقتين التاليتين:
«نسخة رخصة البناء وبراءة ذمة مالية مصدقة أصولا».
وذلك بهدف إلغاء ظاهرة مخالفات البناء والوصول إلى إرساء التنظيم العمراني وتحقيق مصلحة المواطن بالسكن بشكل حضاري تمشياً مع أحكام المرسوم 59 لعام 2008 الذي نص صراحة على هدم الأبنية المخالفة ومخالفات البناء مهما كان نوعها وترحيل الأنقاض على نفقة اذا كانت المخالفة لمصلحته وفرض عقوبات على مسببي هذه المخالفات..الخ.
وبما أن بعض المتعهدين أو مالكي الأبنية المخالفة قاموا ببيع الأبنية بموجب عقود توثق أمام الكاتب بالعدل أو تنظيم وكالة تصرف ببناء مخالف إنما يجعل المشتري حاملا لوثيقة رسمية يتذرع بها أمام الجهات الادارية ويتمسك بموجبها بقانونية ما اشتراه لأن الكاتب بالعدل لا يمكن أن يوثق عقداً أو ينظم وكالة تصرف ببناء إلا إذا كان البناء قانونياً ولا مخالفة فيه..الخ.
لذلك نطلب من الكتاب بالعدل التقيد بهذه الوثائق عند توثيق أي عقد بيع بناء أو تنظيم وكالة بيع بناء تحت طائلة المساءلة ..الخ.
**
محاسني : لاأعلم ان كان ينطبق على تجمعات السكن العشوائي !...
عدس : القرار يعرقل إثبات الملكية ولايحد من المخالفات ...
سرور : إثبات الملكية لايتم إلا عن طريق القيد العقاري أو الحكم القضائي- ...
كيف نطلب رخصة بناء وبراءة ذمة عند كاتب العدل ولانطلبها في مكتب التوثيق العقاري
**
ذكرنا الجزء الأكبر من نص التعميمين بهدف الوقوف على المبررات التي يمكن استخلاصها منهما لأننا من خلال مراجعتنا لوزارة الإدارة المحلية ولقائنا بالمستشار القانوني للوزير السيد فوزي محاسنة, اعتذر عن الحديث وخاصة بخصوص ما إذا كان التعميم أو القرار من الإدارة المحلية ينطبق على مخالفات السكن الجماعي أو لا ينطبق.
إذاً اعتذر المستشار القانوني طالباً مهلة لمراجعة السيد الوزير الذي كان حينها خارج دمشق .
وأكد السيد محاسنة أنه اطلع على القرار ومبرراته وقام بتعميمه على المحافظين وليس هو من قام بإعداده, لذلك فإنه لا يعلم إن كان ينطبق على تجمعات السكن العشوائي التي يعرف الجميع أنها أقيمت بشكل مخالف أي دون تراخيص نظامية موضحاً أن مديرية الدراسات هي ما قامت بإعداد القرار وعندما راجعنا مديرية الدراسات «السيد معن فاكوش» نفى أن يكون قد قام بإعداد القانون لافتا إلى أن المستشار القانوني هو من قام بإعداده.
رأي في المبررات
يبدو أن محافظة حمص هي صاحبة المقترح الذي أصبح قراراً ونحن نتفهم أن يصدر عن محافظة حمص هذا الرأي لأنها المحافظة الوحيدة تقريباً التي تخلو من التجمعات السكنية العشوائية, ولكننا لا نعلم إذا كانت خالية من البناء القائم على الشيوع والذي لا يمكن منح صاحبه براءة ذمة.
الجميع يعلم أن هناك مراسيم وقرارات خاصة بمعالجة مخالفات البناء وأهمها المرسوم 59 لعام 2008 وهو كفيل في حال تطبيقه بمنع اشادة أي مخالفة ضمن أي وحدة إدارية.
ولا داعي للحديث عن البلديات والمكاتب الفنية التي لا تقوم بعملها لأسباب معروفة. ونظرة إلىالوضع المادي للعاملين في المكاتب الفنية ولجان الهدم والمحاسبين تبين أن هؤلاء الموظفين يتحملون مسؤلية عدم تنفيذ المراسيم والقوانين والواجبات الوظيفية المنوطة بهم وكذلك يتحملون جرم المنفعة غير المشروعة نتيجة غض النظر ولا نريد أن نفصل أكثر من ذلك.
توثيق عمليات البيع
عضو المكتب التنفيذي لقطاع البناء في محافظة ريف دمشق راتب عدس قال: كاتب العدل بالأساس مهمته توثيق العلاقات القانونية بين الأفراد سواء كانت عملية بيع لبناء أو عقار أو منقول أو ما شابه ذلك. وأضاف: في السابق عند تثبيت عملية بيع لبناء كان يتطلب ارفاق رخصة بناء أو عقد تخاصص وقسمة رضائية مستندة إلى رخصة بناء أويأخذ كاتب العدل تصحيح أوصاف مثبتة لدى الدوائر المالية.
وقبل صدور التعميم كان يجري العمل لدى دوائر الكاتب بالعدل عند عمليات البيع لعقارات مخالفة أو عقارات ليس بها رخصة بناء بحيث يتم تثبيت حصص سهمية من العقار المشاد عليه البناء غير المرخص دون الإشارة إلى وجود البناء.
وبصدور هذا التعميم رقم 69 نجد أن هناك إيجابيات وسلبيات عند تطبيق القرار.
الايجابيات
أولاً: تحصيل حقوق الوحدة الإدارية لأن هذا التعميم يؤدي إلى دفع المواطن لتسوية المخالفات القابلة للتسوية.
ثانيا:يؤدي هذا التعميم إلى حماية المواطن من الوقوع في الخطأ والجهل بخصوص التراخيص وأنظمة البناء وفي هذه الحالة أصبح المواطن يعلم أن البناء مخالف أو أن البناء قد يهدم .
السلبيات
1- إيقاف عمليات البيع في كافة المخالفات وخاصة المناطق المملوكة على الشيوع. مثال ذلك بعض أماكن المخالفات الجماعية المشادة على عقارات مساحتها شاسعة جدا وهناك صعوبة في إمكانية إزالة شيوعها وبالتالي صعوبة في الحصول على رخصة بناء.
2-يعرقل عملية اثبات ملكية الأبنية عند تطبيق القانون 33 لعام 2008 المتضمن إزالة شيوع وتثبيت الملكيات ومثال ذلك منطقة الدخانية أو 86 بدمشق حيث نلاحظ أن هناك أبنية متعددة الطوابق (5-6) ومسكونة من قبل مالكي هذه الأبنية وهي غير مرخصة ولكن لا يمكن تثبيت ملكية هذه الطبقات في السجل العقاري فجاء القانون 33 لعام 2008 لحل هذه المشكلات في تلك المناطق والتسجيل لتلك الحقوق في السجل العقاري على وضعها الراهن بالاستناد إلى وثائق تثبيت الملكية من قبل المواطن والوثيقة التي تسجل لدى كاتب العدل تعتبر إحدى تلك الوثائق الصالحة للإثبات وبالتالي عند تطبيق هذا التعميم سنفقد المواطن هذه الوسيلة لإثبات الملكية.
3- عدم التوثيق لدى الكاتب بالعدل سيدفع المواطن للجوء إلى القضاء للإقرار بعمليات البيوع مما يزيد في عدد الدعاوى القضائية التي ستنظر أمام القضاء من جراء ذلك مع الاشارة إلى أن أي وثيقة توثق لدى الكاتب بالعدل تعتبر ملزمة لأطرافها وليس للغير.
الرجوع عن التعميم
واقترح السيد عدس في ختام حديثه أن تعود وزارة الإدارة المحلية عن هذا التعميم خاصة أن توجيهات القيادة هي تسهيل عمل المواطن لدى الدوائر الحكومية والاسراع بإنجاز المعاملات والسهر على راحة المواطن والحفاظ على حقوقه وعدم تثبيت البيوع قد يؤدي إلى ضياع حقوق الورثة في حال الوفاة وبالتالي يؤدي إلى زيادة تعقيد الاجراءات.
ورأى أن هذا الإجراء لا يحد من المخالفة بالمطلق خاصة أن المسكن حاجة ملحة لكل مواطن، ولا يفهم من هذا الكلام أننا مع المخالفة بل نحن ضدها وطريقة معالجة المخالفات تكون بتطبيق المراسيم والقوانين الخاصة بذلك وتأمين السكن البديل من القطاعين العام والخاص.
وختم بالقول: المشكلات أن هذا التعميم ينطبق على كافة الأبنية المخالفة سواء كانت مبنية قبل المرسوم 59 أو قبل القانون (1) لعام 2003.
تبسيط الإجراءات
إن مصلحة المواطن والوطن تتمثل في تبسيط الاجراءات لا تعقيدها وحل المشكلة لا يكون عبر التشدد بل عبر المعالجة العامة الشاملة والعجز عن إيجاد الحل لا يبرر تعقيد الأمور في وجه المواطن.
لقد أثبتت التجربة أن كل تشدد يفتح المجال لأحد أمرين إما للابتزاز وإما للتحايل على القانون.
كيف نطلب براءة ذمة ورخصة للبناء عند كاتب العدل ولا نطلبها في مكتب التوثيق العقاري الذي لا ينظم معاملات لمناطق المخالفات أصلاً .
إن الاستقواء على سكان العشوائيات لا يجوز ونحن نعرف من هم ونعرف دورهم الاجتماعي.
وإذا كانت وزارة الإدارة المحلية راغبة في حل إحدى المشكلات وهو حق لها وواجب عليها فلا يجب أن تخلق عدة مشكلات في هذا الحل والمسألة ليست أبنية فقط بل هي وضع وحالة اجتماعية قبل كل شيء.
وثيقة تمهيدية لإثبات الملكية
-وحول القرار 69 تحدث عضو المكتب التنفيذي لقطاع التخطيط والمالية والعقود
المحامي فيصل سرور بقوله:
إن جوهر عمل المكاتب بالعدل هو إعطاء العقود الأولية تاريخاً ثابتاً والمصادفة على صحة توقيع أطراف العقد وهو بذلك يشكل وثيقة بدائية تمهد لإثبات ولنقل الملكية فيما بعد لأن إثبات الملكية لا يتم إلا عن طريق القيد العقاري أو حكم القضاء المختص حصراً، كما أن نقل الملكية يتم حصراً عن طريق القيد العقاري إما بالتسجيل المباشر أو بموجب تسجيل حكم قضائي وإذا أردنا إلغاء دور الكاتب بالعدل علينا إيجاد بديل عنه مناسب وإذا استرشدنا بتجارب دولية فإن مهام الكاتب بالعدل بتوثيق العقود بشكل مبدئي يقوم بها محامون اختصاصيون معتمدون من وزارة العدل وفي اعتقادي أن إبقاء دور الكاتب بالعدل أفضل من اعتماد مكاتب المحامين لأنه مؤسسة قانونية وحكومية قائمة وثابتة ولا تتأثر بموت المحامي المعتمد بالتوثيق ولا يتغير صفة المكتب المعتمد في التوثيق في حال أيلولته إلى ورثة لا يمارسون مهنة توثيق العقود وبناء على ما تقدم لا يمكن الاستغناء عن عمل الكاتب بالعدل في المصادقة على العقود الأولية لأنه ينفع ولا يضر فهو لا يشكل أي ضرر وخلل على عمل الجهات الإدارية أو القضائية أو السجل العقاري في حين أنه يفيد المواطنين فهو طريق سهل وميسور وسريع وخاصة بحالات المرض مثلا كما أن عدد المنازعات حول صحة توقيع العقود وصحة تاريخها ستتفاقم وكان من الممكن تحاشي وقوعها عن طريق توثيقها لدى الكاتب بالعدل.
تخمة القرارات
بسام محمد محمد عضو المكتب التنفيذي بمدينة الشيخ بدر تحدث عن هذا القرار بقوله: إن اللجوء لمزيد من الاجراءات المتشددة اقرار ضمني بفشل الاجراءات السابقة تماما كما أقرت كل الجهات المسؤولة في الإدارة المحلية بأن نشوء مناطق السكن العشوائي لم يكن بسبب رغبة الناس ولا بضغط الحاجة لتأمين المسكن فقط بل كان في جانب كبير منه نتيجة القوانين ذات الطابع الزجري والقوانين غير القابلة للتطبيق.
ووزارة الإدارة المحلية تعاني من تخمة بالقرارات والقوانين غير القابلة للتطبيق وفي مقدمتها معادلات تسوية المخالفات كالقرارين 66/ن و36/ن هذه القرارات التي ليس صلة بالواقع والمقطوعة الوشائج بمفاهيمها المرجعية وفي كل الأحوال يجب أن ينصب الجهد على تسوية مشاكل العشوائيات أولاً لا أن ينصب الجهد على تعقيد حياة القاطنين لهذه العشوائيات والكل يعلم دون استثناء أن هؤلاء القاطنين هم مواطنون لهم حقوق وحقوقهم مكتسبة في نواح كثيرة ومنها ما يتعلق بآليات التملك، وتعقيد أمورهم سيجعل الكثير منهم يقتنع بما يقال عن أن القوانين التي صدرت مؤخراً عن التطوير والاستثمار العقاري وإعمار العرصات تستهدف اقتلاعهم دون تعويض مناسب وبالتالي فإن هذه الاجراءات تهدف إلى الضغط عليهم وإلا فلماذا لا يتم تفعيل القوانين السابقة قبل اللجوء إلى مثل هذه الإجراءات وإصدار هكذا تعاميم.
إن تحقيق موارد مالية للوحدات الإدارية ليس هدفاً قائماً بذاته بمعزل عن الحيثيات فالمواطن يدفع سلفاً وعند كل استحقاق عليه رسماً للإدارة المحلية والمليارات التي تتكدس في الموازنات المستقلة للمحافظات شاهد على ذلك.
__________________
__________________
موضوع: قرار الإدارة المحلية .. ربط توثيق عقود البيع بالرخصة وبراءة الذمة يعرقل تطبيق القانون 33 لعام 2008... 
الإثنين فبراير 21, 2011 7:28 am
